皆さん、このような噂を一時期よく耳にしませんでしたか？
「正しいかもしれないが、全ての不動産がそうなるとは思わない」というのが私の意見です。
不動産の相場を読むの難しく、一部の例外的な変動を除き基本的には個人の予想であり、本当に正しいのは結果しかありません。
それでは、このコロナによって、（まだ渦中ではありますが）不動産市況はどのように変化したのでしょうか。
本当に価値の高いエリアは変わらない
先日、東京カンテイから出た、2020年中古マンションのリセールバリュー、分譲マンションの収益ランキング2020というレポートを読みました。
首都圏における中古マンションのリセールバリューランキング
代官山、溜池山王、桜木町、高輪台
分譲マンションの収益ランキング
溜池山王、麻布十番、高輪台、飯田橋
皆さんはこの結果を見てどのように思いましたでしょうか。
個人的な感想では、前からずっと人気のあるエリアばかりだなぁという印象です。
職場に近いという理由だけであれば、東京駅等のオフィス街に出やすいエリアはたくさんありましたが、昔から今も人気のエリアが価値が高かったということは変わっていません。
ブランド価値が高いとは
では、ブランド価値が高いとは一体どのようなことを指すのでしょうか。
1で説明した通り、昔から価値が高いと言われている不動産は変わっていません。
それもそのはず。もともとこれらのエリアを購入する人達は、職場に近いという理由はあるかもしれませんが、そのエリアがおしゃれだとか、買い物がしやすいとか、子育てがしやすいとか、移動が便利だからという別の理由があって購入するのです。
私は、その別の理由こそが「ブランド価値」であり、不動産はその「ブランド価値」に比例して、「金銭的な価値」が高いのだと考えます。
ブランド価値、つまりそこに住む理由には色々な種類がありますが、当然ながら誰に対しても当てはまるものではないです。
例えば、私は中古マンションのリセールバリュー1位の代官山については、おしゃれなお店やカフェも沢山あるし、素敵な街だとは思いますが、住みたいとは思いません。
残念ながら、私は現在リモートワークが出来ていないので、引き続き勤務先に行きやすかったり、自分が好きな別の街への交通の便が良いエリアに住みたいなぁと思います。
でも、おしゃれな街に住みたいという人も一定数いるわけですし、実際に現在のリセールバリューは1位でもあります。
モノの価値は需要と供給で決まるので普遍ではありませんが、そこに住みたいと思える理由が今後も一定以上期待できるエリアこそがブランド価値があり、購入するに値すると考えます。
例えば、自分の実家に近いからという理由は、あくまでも自分自身のみの理由であり、多くの人が考える価値ではありません。
皆さんも価値が高い不動産を購入するときは、「なぜ自分がそのエリアが良いか」という理由を考えて、世間一般の人も同じようなことを考えるかということを自問自答してみると良いと思います。
ブランド価値が低い首都圏は危ない
冒頭、私は首都圏不動産の価値について、「これは正しいこともあるけれども、全てが正しいとは思わない」と述べました。
それは、リモートワークが急速に進展し、確かに郊外や地方に住むという選択をする人も増えていることが事実だからです。
総務省が発表している2021年3月の人口移動の概況を見ると特に東京での転入超過数前年同月増減の推移はかなり減少しています。
コロナで学生等が減少していたり、職を失った人たちが多い可能性もありますが、郊外に住むという選択を行っている人の話も確かにあります。
そのため、安くて大きい一軒家に住みたいとか東京にはない自然と触れ合いたいとか、その人にとっての新しい「ブランド価値」が高まってきています。
残念ながら、全員ではありませんが、人間は自己顕示欲が高い生き物ですから、お金があれば自分が考えるブランドに飛びついてしまうモノです。
港区や渋谷区の物件が欲しいという人は、おそらく郊外に住むことを自分のブランド価値とは考えない。だからこそ、需要と供給の関係から1で示した通り、価値の高い不動産は変わっていないのです。
但し、そういった価値の高いエリアに住むことはできないけど、なんとなく自分の購入できる予算のエリアだからと、理由を明確にしないまま不動産を買ってしまうと、今後暴落するリスクは高いと思います。なぜなら、お金がなくても広い一軒家に住むことが価値と考える人が増えたら、なんの理由もなしに購入する人たちが減ってしまうからです。
先程述べた自己顕示欲の論点から言えば、（他の論点もあるので全員がそうとは言いませんが）リモートワークができ、今まで理由もなく購入しそうだった人達が郊外という新たな価値を見出す可能性が高く、需要が一定数は増えると思います。
まだ、現時点では一定数のためランキングには郊外が出ていませんが、確かに（あくまでも今よりは）ニーズは高まると思うので価値は上がっていくと思いますし、勝ち組・負け組は明確になると思います。
日本人は周りと一緒であることに安心する国民性があるので、この動きには一定の期間がかかると思います。
相場は誰もわからないと述べましたが、価値は需要と供給で決まるのは間違いがないことです。
一世一代の不動産購入というイベントは、なぜその不動産が良いと思うのかという理由を改めて問い、それが世間一般にとっても同じか、数十年後もそうなのかという予想をすることはできます。
何も予想をしないよりは、自分で納得できるようにしっかりと考えて購入しましょう。
また、購入する際は、沢山の人の意見を聞いた方が良いと思います。
ネットを見るもよし、本を読むもよし、プロに聞くもよし、情報源は沢山あります。
但し、全てを鵜呑みにするのではなく、何が正しいかをしっかりと自分自身で考えましょう。
何の世界でも、情報を多く持っており、何が正しいかを理解している人が成功するのです。
後者は難しくても、前者は簡単なので、とりあえず動いてみましょう。
